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Bail rural : un écrit bientôt obligatoire ?

Dernière mise à jour : 11 mars 2020



Les accords verbaux sur la location agricole sont monnaie courante dans les campagnes françaises. Mais face à l’inéquitable statut du fermage, la confiance ne suffit pas toujours. Le bail rural verbal est en réalité le terrain idéal pour faire naître le conflit entre fermier et bailleur. La mission d’information parlementaire sur le régime juridique des baux ruraux a récemment auditionné les représentants de la filière agricole sur l’idée d’imposer la conclusion d’un bail écrit pour la location agricole. Sujet sans doute plus important qu’il n’y parait.


« Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Le premier alinéa de l’article L.411-4 du code rural et de la pêche maritime est on ne peut plus clair. Cependant, un grand nombre de locations, souvent pour de petites surfaces, font l’objet d’un accord seulement oral, par volonté des parties mais aussi parfois par confusion ou par oubli. Seul le chèque de fermage fait alors office de lien contractuel entre les parties.

Le tribunal paritaire des baux ruraux, chargé de statuer sur les conflits entre fermiers et bailleurs, est fréquemment témoin de litiges nés d’une absence d’écrit et donc d’une imprécision quant aux conditions de la location.


Les risques de la location orale pour le bailleur

Les problématiques alors rencontrées par un bailleur sont récurrentes : risque de confusion sur l’identité du locataire, entre la personne physique ou la société dans laquelle il est associé ; incertitudes sur l’âge du preneur, rendant complexe la délivrance d’un congé retraite, alors que les baux écrits permettent de préciser les dates de naissance des parties ; inconnues quant à la date d’effet du contrat, et donc du moment pour agir lors du renouvellement ou d’une fin de bail ; doutes encore quant à la surface louée, etc.


Plus généralement, il est important de rappeler que sans écrit entre les parties, les clauses et conditions du bail sont celles fixées par le contrat type du département, lequel est établi par la commission consultative des baux ruraux. Ce contrat type, élaboré par la profession agricole, s’avère défavorable au propriétaire : durée de 9 ans renouvelable, remboursement des taxes foncières à minima, conditions d’exploitation et d’entretien succinctes. Par exemple, la plupart des contrats type ne prévoient pas un droit de visite pour le bailleur, pourtant précieux dans bien des circonstances.


Le mieux est parfois d’éviter le bail rural

L’absence d’écrit est trop souvent utilisée – à tort – comme moyen de se libérer plus facilement du statut du fermage. Nombreux sont les bailleurs qui en ont fait les frais. Car il faut rappeler que toute mise à disposition d’un immeuble (terre ou bâtiment) à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, moyennant contrepartie financière ou en nature, est soumise aux strictes règles du statut. Autrement dit, ce n’est pas en échappant à l’écrit que le propriétaire est plus libre. Bien au contraire, en pratiquant le bail verbal, le bailleur s’impose les règles d’un bail type non optimisé !


Le bailleur qui souhaite éviter le statut contraignant des baux ruraux devrait alors privilégier un bail de petite parcelle (en-dessous de 50 ares en Loire-Atlantique !), signer une convention d’occupation précaire lorsque cela est possible (rares cas) ou plus simplement prêter ses terres à un exploitant pour les garder disponibles à court terme. Certes, cette dernière solution ne rapporte aucun loyer mais la question du bail verbal repose souvent sur de petites surfaces peu rémunératrices. Ne vaut-il pas mieux parfois conserver l’entière liberté sur ses parcelles plutôt que d’encaisser 70 € par an et s’enfermer dans un contrat sans fin ?


Faut-il contraindre encore les parties ?

Ceux qui prônent davantage de liberté, ou une plus grande souplesse, dans le contrat de bail rural seraient peut-être gênés à l’idée de soutenir une mesure qui renforce encore davantage le cadre du statut du fermage. Sauf, une fois n’est pas coutume, que cette mesure aurait l’intérêt de sécuriser à la fois fermiers et bailleurs. Les exploitants se déchargeraient ainsi d’une certaine précarité apportée par ces baux verbaux, et les bailleurs retireraient l’épée de Damoclès que représente l’absence de contrat écrit sur leurs terres. De plus, cette mesure pourrait obliger celui qui revendique être titulaire d’un bail d’apporter la preuve d’un titre.


Consultés par les députés rapporteurs de la mission, les syndicats agricoles sont, eux, partagés sur la question. Certains y verraient de meilleures garanties données aux parties (Jeunes Agriculteurs), tandis que d’autres ne souhaitent pas plus de formalités ni une remise en question des pratiques courantes (Coordination rurale).


Cela étant, ne croyons pas que l’obligation d’établir un écrit résoudrait toutes les difficultés générées par le bail rural. D’autres solutions sont plus urgentes encore. Pour n’en citer qu’une, rehausser le seuil de surface au-dessous duquel le statut du fermage n’est pas applicable serait profitable à tous : les propriétaires fonciers seraient moins frileux à l’idée de louer certaines petites parcelles. Cela augmenterait la surface destinée à l’agriculture et limiterait celle laissée en friches, notamment en zone péri-urbaine. Cela réduirait enfin nombre de litiges soumis au tribunal paritaire, et notamment ceux engendrés par le bail verbal.

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