François Bazire rencontre régulièrement des néo-propriétaires pour qui la détention de terres agricoles louées rime avant tout avec contrainte : taxes foncières, faible rentabilité, éloignement, indisponibilité du bien... A travers ce texte, il vous explique qu’en y regardant de plus près, la terre est au contraire un bien précieux.
Un cadeau empoisonné ?
Il est incontestable que le statut du fermage a divisé bailleurs et fermiers. Cette réglementation inéquitable a souvent éloigné les propriétaires du foncier agricole. Le constat est malheureusement récurrent : le bailleur s’est finalement désintéressé des terres et n’a préparé ses enfants, ni à la conservation des liens avec le preneur, ni à la gestion de la location. La nouvelle génération hérite ainsi de fermes ou de terres chaque année davantage fiscalisées, avec en face des loyers de « misère ». En prenant l’exemple de la Vendée que je connais bien, la fiscalité sur le non bâti a augmenté de plus de 30 % en 18 ans tandis que sur la même période, l’indice des fermages n’a évolué que de 9%. L’opération se solde alors par un résultat nul, voire négatif, si la terre n’est pas louée à sa juste valeur.
Le premier réflexe consiste à vendre. Mais s’il s’agit seulement de se libérer d’un poids, je dis aux propriétaires qu’il convient au préalable de mesurer le véritable gain d’une vente, et je leur propose d’auditer leur patrimoine foncier afin d’étudier les alternatives de valorisation.
Le champ des possibilités
La location agricole peut être rentable, et peut même devenir un placement plus intéressant que l’assurance vie ou les actions. Dans l’Ouest de la France, un bon contrat de bail rural peut procurer une rentabilité de 5 % avant impôt sur le revenu. Encore faut-il trouver les bons outils et savoir les mettre en œuvre : choisir le bon contrat, en évitant les baux de 9 et 18 ans encore trop souvent proposés ; répartir davantage la charge des taxes foncières entre les parties…les conditions du contrat sont plus facilement acceptées lorsque le bailleur s’engage dans un vrai partenariat avec le preneur, par un bail de carrière par exemple ; introduire des clauses environnementales afin d’agir véritablement sur l’écologie du patrimoine loué…
En cours de bail, penser que tout est figé est souvent une erreur. Il existe des leviers permettant de renégocier les clauses et conditions du contrat : revalorisation du fermage, révision du loyer de la maison du fermier en cas de location d’un corps de ferme, discussion préalable au renouvellement du bail…
Des alternatives à creuser
Certes, la location agricole ne sera pas systématiquement la solution. La disparité des régions françaises fait que le fermage ne présente pas le même intérêt d’un département à l’autre.
L’option de reprendre les terres pour les exploiter personnellement peut s’avérer intéressante à la condition de mûrir son projet bien en amont, en préparant notamment un diplôme agricole quasiment incontournable, y compris pour exploiter ses propres terres. Et puis on ne s’improvise pas paysan, même s’il existe des solutions pour confier la gestion de l’exploitation de A à Z.
Les « mauvaises » terres ont aussi un avenir ! Les enjeux environnementaux grandissant vont obliger les entreprises et collectivités à développer les contrats de compensation écologique pour contrebalancer les effets de l’artificialisation des sols sur l’environnement. Les propriétaires de terrains humides, de friches ou autres terres inexploitables ont ici une carte à jouer.
Vous avez hérité de terres : une chance !
L’agriculture française est pleine de contradictions : la profession agricole continue à militer pour l’acquisition de la terre par ceux qui la cultivent, notamment les jeunes agriculteurs, alors que l’instabilité économique est pourtant bien présente dans les exploitations. Il existe un engouement des investisseurs pour la terre, l’une des moins chères d’Europe malgré notre formidable potentiel. La terre arable se fait de plus en plus rare tandis qu’il y a de plus en plus de bouches à nourrir… Alors est-ce véritablement le moment de vendre ? Ne devrait-on pas considérer la terre comme un objet de convoitise qu’il serait bon de conserver ? Mieux vaut donc détenir toutes les informations avant de prendre une décision hâtive.
Mark Twain, le créateur de Tom Sawyer, allait même jusqu’à déclarer malicieusement « Achetez de la terre, on n’en fabrique plus ! ». Et c’était au XIXème siècle.